2018年 11月 16日 星期五    English   
大多置业热点区域的涨幅比较

大多置业热点区域的涨幅比较

2015-11 蒋蓓

很多朋友在考虑置业的时候,首先是了解当前的房价和学区的情况,之后问我的问题,常常是:“和其它地区比起来,奥克维尔的房子过去的涨幅大吗?今后的升值潜力好吗?”第一个问题好办,我这里把历史成交记录整理出来,各位看过后自然就明白了。至于第二个问题吗,倒真是不太好说,还是容我回答完第一个问题后,再和大伙儿讨论吧。

这里我选择的几个比较对象,是位于大多北部约克区(York)的万锦、列治文山,和位于大多西部皮尔区(Peel)的密西沙加,最后是荷顿区(Halton)的伯灵顿、米尔顿。这几个城市的体量和族裔结构相差很大,密西沙加有人口72万、占地288平方公里,万锦有34万人口、213平方公里,列治文山18万人口、101平方公里,奥克维尔18万人口、139平方公里,伯灵顿18万人口、186平方公里,米尔顿人口近10万、363平方公里。

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考虑到不同地区在新建房屋的开发上有很大区别,为了避开这些干扰因素,我这里不采用所有房屋类型的平均价格作为比较对象,而是只比较这几个城市的独立屋价格,这样可以相对准确地比较出房价升幅。另外,虽然我之前曾经使用多伦多地产局公布的独立房屋基准价格,但是发现有些地区的基准对象选择的不是很有代表性,所以这次还是使用平均价格作为参照。

各区域独立屋平均成交价格的月度数据图
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比较的时间段,从2011年的9月,到2015年的9月,整整四年的时间。从结果来看倒不出意外:

累计涨幅
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  • 列治文山和万锦的涨幅最快,都超过了50%,列治文山的独立屋价格从76.4万到今天的116.9万,累计53%的升幅,2013年下半年和2015年的涨势特别迅猛;
  • 万锦从73.2万到111.4万,有52%的升幅,主要从2012年年底开始逐年跃升,回想人民币兑加元的汇率,也是从2012年10月开始步入快速上升通道,与中国买家的购买力完全吻合;
  • 伯灵顿的房价较低,但升幅不小,从当年的52.8万到现在的73.9万,升幅为40%;
  • 奥克维尔的房价一直都不低,但涨幅还是比较温和,从当年75.2万到现在的102.1万,升幅为36%;
  • 米尔顿的房价一直最低,涨幅不大,52.3万到67.5万,升幅29%;
  • 密西沙加的房价在各城市中排列居中,但升幅最小,从62.8万80.3万,4年时间仅仅上涨了28%;


接下来,谈谈第二个问题,“奥克维尔今后的升幅会怎样?”

这里,首先需要把奥克维尔的独立屋市场做一个划分,因为奥克维尔和其它地区有一个明显差异,即奥克维尔有豪宅乃至超级豪宅成交的市场份额,下图是各地区豪宅成交的统计。

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因为这几年加国经济和投资移民的停滞,所以对多伦多本地传统豪宅市场影响很大,近年来,老牌豪宅市场并不活跃,普遍升幅都偏少,有的甚至还是负增长。从表中可见,奥克维尔的豪宅增长缓慢,远不如列治文山和万锦表现抢眼。

奥克维尔4年间只有36%的房价升幅,有一部分因素,是因为当地的豪宅市场停滞不前拖了整个城市的后腿,如果撇除豪宅成交因素,只考虑200万以下的独立屋市场,按照我粗略的估计,奥克维尔的房价涨幅,是可以和伯灵顿持平、甚至是稍快一些的。

至于今后的升幅,从短时间来看,这种涨幅趋势应该还是会保持一段时间,因为华人毕竟是多伦多房价快速上涨的主要推动因素。按照我个人在最近一段时期的抽样观察,万锦的华人购房比例几乎达到80%,列治文山约为60%,奥克维尔在某些排名好的热点学区,到了临近开学季,华人购房比例约有30%,但总体上还是只有20%左右。

简单来说,万锦的买房者中,5个里面4个是华人,列治文山5个里面3个是华人,奥克维尔5个里面1个是华人。实事求是的说,奥克维尔的房价涨幅,很难在短时间超过列治文山和万锦这两个华人聚集地区,因为这两个地区针对华人的餐馆、超市、家庭医生等生活服务配套齐全,对于英语基础不太好的新移民来说,还是有非常大的吸引力。生活在那里基本可以不用说英语,作为来加拿大的第一个落脚点,毕竟还是方便。

但我觉得,如果从10年以上的长期走势来看,由于列治文山和万锦这两个地区,房价基本靠华人买家支撑,好处是华人的购买力强,缺点是单一的买家市场,造成房价的支撑有些脆弱;而奥克维尔、伯灵顿,这两个大多西部城市,由于具备独特的地理、人文和教育上的优势,对受过良好教育的新一代移民来说,吸引力更强,房价涨幅可能会慢慢赶上来的。以个人的经历来看,我这里有不少具备良好教育背景的新移民朋友,就是因为最热的几个地区的房价涨幅太快、华人比例太高,继而改变主意、转而落户奥克维尔的。我也帮朋友在列治文山买过房,他们是老移民,非常羡慕奥克维尔良好的人文和自然环境,觉得从性价比上看,无疑是奥克维尔的房子更好些,只不过是因为家里的亲戚都在列治文山安家了,所以还是只能考虑那里。

今年,MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市中,伯灵顿排第三,奥克维尔第六,列治文山排第三十六,万锦排第七十一。当然,这是加拿大人眼里的排名,如果以华人生活的方便程度而言,次序则要颠倒过来。其实,每个人对不同地区的感觉才是最重要的,适合自己的才是最好的。生活在这里开心了、喜欢了,也就别在意贵不贵了,毕竟也都涨了,涨幅也没差那么多。

最后补充一点,房价是否合理的话题,公说公有理,婆说婆有理。以上仅是我的一家之言,如有不妥之处,请您多多指教,相信各位的心里如明镜一般,对错早已有判断了吧。

(GTA地图来自于维基百科,房产数据来源于多伦多地产局MLS,经个人整理,原创,未经同意不得转发)

 
上传: Judy
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