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2016年12月楼市综述与2017年展望(奥克维尔Oakville)

2016年12月楼市综述与2017年展望(奥克维尔Oakville)

2017-1 蒋蓓

 

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各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊,12月的平均价格为96.3万,比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。实际房价真的降了吗?答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩,仅有的少量成交也多限于低价房,而高端房的上市和成交都非常少,由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察,价格没有下降。

另外,12月仍然仅有19天的平均上市时间,也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下,仍然能有19天的销售时间,和2016年11月的数据完全一样,比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半;加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位,各项数据都说明,市场处于严重的供不应求的状态。

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如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看,暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌;但个人认为,如果从整个宏观经济的大环境来看,大多地区的房市在2017年存在很大变数,最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备,在2014年6月达到近4万亿的峰值后,一路处于下降状态,到本月最新的数据显示为3万亿,近30个月的时间减少了1万亿。在此期间,华人在全球的移民目的地,诸如:美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价,都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看,这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金,所以短期来看,房价仍然具备继续上冲的动能,直到这些资金被消耗殆尽,并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。

中国在2017年开年,就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规,由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出,所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势,至于今后具体涨的多少,将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备,可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位,中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止,预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱,因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。

但是不管怎样,由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理,今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多,即使总体流出的购房资金下降,但受打击的可能仅仅集中在高端市场,对于那些好学区、低总价的独立屋,价格将持续坚挺甚至继续上涨,另外,租金价格也将缓慢回升,但不管怎样,从长期来看,由于大多地区人口的持续流入,进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平,将毫无问题。

(原创文章,所有房产数据来源于多伦多地产局MLS,转发请注明作者信息)

 
上传: Judy
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