2018年 11月 16日 星期五    English   
井喷——2017年1、2月楼市回顾(奥克维尔Oakville)
井喷——2017年1、2月楼市回顾(奥克维尔Oakville)
2017-3 蒋蓓

平均成交价格
:2017年1月市场的平均价格为105.7万,比去年同期上涨了18%;2月市场的平均价格为130万,比去年同期上涨了33%。相对于2月的楼市来说,1月份还算比较平稳。但是到了1月底,市场风云突变,因为有大量的国人集中选择在春节过后登陆买房,对2月份的楼市形成了一个极大的冲击。虽然在整个多伦多的地产市场上,中国人还不能构成绝对主力,但是由于中国人的涌入是一个市场的最主要的增量,所以对楼市的影响不容小觑。

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成交数量:
1月份的楼市成交数量是177套、2月份是346套,比去年同期都有不小的上涨。但是因为1、2月的新上市房源数量,跟去年相比还有减少,所以造成了1、2月份的楼市库存远低于去年同期的水平,实际仅为去年同期的55%左右。房源的稀缺造成了买家的恐慌,继而导致了2月楼市的井喷。

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平均成交天数:
1月的平均成交时间是20天,虽然和以往相比已经很低了,但回头看还算能够接受。但是2月份的平均成交时间缩短到了13天,创下了奥克维尔有房产记录的历史上成交时间的最短记录。2016年四月、六月和十月,是去年的最快成交的月度,平均成交天数是15天,但今年的二月份13天又破记录了。由于这个平均成交时间是统计了房地产市场上所有的房源,涵盖了低端和高端房,很多高端房的成交时间往往非常长,所以极大的拉高了平均数据,实际上,市场上的大部分价格在200万以下的房源,成交时间就是4到7天。

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二月楼市的关键字:“加价”


我这里简单统计一下奥克维尔在2月所有Free Hold House的成交记录,总计成交220套,低于原价成交的60套(这60套主要集中在250万以上的高端市场);原价成交的4套。剩余的156套为加价成交。

这156套的加价成交案例中,不同价格段的加价幅度统计如下:
  • 5万之内,14套,占比9%;
  • 5-10万,30套,19%;
  • 10-15万,26套,17%;
  • 15-20万,33套,21%;
  • 20-30万,35套,22%;
  • 30-40万,14套,9&;
  • 40-50万,3套,2%;
  • 最高的一套,加价61万。

由于最近很多朋友有一些同样的问题,这里集中谈一下我们的看法。

为什么奥克维尔的房价涨幅如此迅猛?


短期最主要的因素,就是鉴于国内的外汇管制的预期,很多华人将置业的计划提前了。

但长期来看,有以下四个因素。

最主要的原因是奥克维尔的房价长期被低估。放眼整个大多伦多,在族裔比例、学区排名和宜居指数上,能够和列治文山、万锦相匹敌的,只有奥克维尔;这三个地方距离多伦多市中心的距离都是在30-40公里之间;虽然奥克维尔的华人餐馆和服务较少,但是族裔比例的优势却远远胜出,可是奥克维尔的房价,相对却是最便宜的。

第二个原因是来自于新移民的直接登陆。以往的老移民在选择定居点的时候,由于国内的信息不对称,到了多伦多后往往选择城北的比较多,因为那里华人比较集中,新落脚的移民往往就近定居下来。随着微信和手机APP的不断普及,很多新移民在来加拿大之前,已经对这里的房产市场做了非常充分的前期考察和信息收集工作,加上新移民的受教育程度普遍提高,所以很多人已经不满足华人过于集中的地区,直接落脚到奥克维尔的越来越多。

第三个原因,是加拿大其它省份的移民,类似PEI王子岛、萨省和魁省的居民,在拿到了身份之后,由于他们已经基本适应了英语的生活环境,所以愿意选择奥克维尔的非常多。

第四个原因,是最近大多其它地区的华人过来买房的人增多,特别是已经在城北置过业的华人,通常也会把那里凌厉的加价风格一同带过来。

奥克维尔的独立屋这个月涨了30万吗?


答案是否定的,虽然这里涨了不少,但也没那么多。平均价格的数据月涨30万,不能代表大部分独立屋能够月涨30万。奥克维尔独立屋的平均房价数据,1月份是131万,2月份是161万。平均数据上涨了30万,是因为奥克维尔房产市场的构成多样,因为这里除了有大量在100万到250万之间的独立屋之外,还有不少300万、500万甚至1000万左右的豪宅市场,由于豪宅的成交往往会避开12月和1月的冬季,所以1月的房价被拉低了。

从统计数据就可以看得出来:
1月份成交的独立屋,在200万以上的总计有12套,其中11套是在200万至300万之间;300万到400万仅1套;
2月份的豪宅市场迅速启动,成交价格在200万以上的共有38套拉高了单月的平均价格。2月里成交价格在200万到300万之间的有24套;300万到400万之间的有9套;400万到600万之间的有3套;600万到900万之间的有2套。

如果我们选择典型房屋样本来观察,根据我们的估计,1月到2月的主力价格段独立屋大约上涨了10%到15%,不管怎么说,单月上涨这么多还是非常少见的。

短期风险考虑

从长期来看,多伦多的房价一定要涨到新移民不愿意过来了,才能停止。现在很多人还是不假思索的登陆多伦多,说明相对于这个城市提供的各种机会而言,房价还不构成进入的阻力。但市场的短期风险还是存在,主要就是政府对于楼市的打压力度,如果政府推出专门针对外籍人士的银行限贷 ,或者效仿温哥华的惩罚性的土地转让税,那么房价的上涨将告一段落。短期的小幅加息不用担心,虽然从长期来看,加息对房价肯定有影响,但是在加息的早期阶段,实际上往往伴随着房价的上涨,只有到了加息的末期,才会对楼市造成致命的打击。

奥克维尔最新的学区排名会对市场有什么影响?

通常菲莎排名公布的半年到一年后,学区排名的变化对房价的影响会比较明显,但这次可能更快一些。建议经济实力较为雄厚的还是选择湖边的Eastlake社区,自住、升值都很好;预算不高、又想博一把的朋友,可以选择几个排名靠后一点的高中学区;当然选择IR、Abbey Park和White Oaks高中的学区房,还是非常主流的选择。


关于2017年走势的猜测

由于今年2月份的涨幅过大,随着3、4、5这三个月上市房源的迅速增加,预计楼市会逐步走稳。我们大胆做一个预测:房价短期见顶,但是下半年将继续小涨。总之,上半年楼市的主升浪已经结束,接下来春季市场,将会以高位平台整理为主。二月份在抢offer中不惜代价赢下的几个成交记录,可能到上半年结束都会是一个无法逾越的高点。

结论

关于对房价的短期预测,不要相信专家的观点,大家都是盲人摸象。记得在去年年底的时候,很多媒体和专业机构,对2017年普遍都持非常保守的观点,大部分预计上涨的幅度也都是非常小的,甚至还有不少是预测下跌的。这些预测报导和分析报告,只经过短短两、三个月,就被市场的实际走势所推翻。其实在投资这件事上,很多购房的朋友,凭着自己对本地市场的充分理解,在投资策略上已经远远走在了专家的前面。

因为中国大量中产阶级的迅速涌现,中国北方地区霾害的短期治理无望,某些地区的政治动荡,欧洲的伊斯兰化,全球适合华人移居的英语区国家已经非常有限,加拿大作为少数几个硕果仅存的持续吸引外来移民的发达国家,这些诸多因素将导致多伦多的房产市场长期被外来移民所主导,外来居民的购买力将决定多伦多未来的房价,我们坚持认为,大多的房产市场,从长期来看仍然具有非常好的投资价值。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 10 小时前
Brittney蒋蓓 陈骏地产团队
 
上传: Judy
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