2018年 11月 17日 星期六    English   
大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析
多伦多今年的楼市可谓是大起大落、天上人间,因此大家对于楼市所经历的涨跌格外关心。最近有一些关于房价涨跌的文章,由于作者们引用的数据对象不一,或者是考察的时间跨度不够,或者是作者的立场各异,使得数据的说服力不够。这里我希望能通过统一的指标对象的比较,尽量客观地分析多伦多今年的楼市变化;也希望通过各区域的比较,来找出一些背后的规律,同时也印证我们之前对于涨跌原因的猜测。

对于多伦多的新移民来说,最多被考虑到的主要定居点有这么几个,位于城北约克区(York Region)的列治文山、万锦、旺市、奥罗拉和新市;位于城西荷顿区( Halton Region)的奥克维尔、伯灵顿,还有皮尔区(Peel Region)的密西沙加。

关于数据的分析对象,我选择的是多伦多地产局公布的各区独立屋均价,而不是所有的房屋类型的均价,因为各个区域成交的房屋类型的占比有时候差别很大,所以集中分析楼市中最主流的独立屋的价格变化,这样相对比较有说服力。

下图就是各区域独立屋从今年1月到9月的价格变化,红色表示当月是目前今年的最高价,绿色表示最低价。最下面两行,分别代表了下跌的比例,我这里说的“跌幅”是指和历史数据相比较。打个比方,如果房价从50万下跌至40万,那么跌幅就是20%,但是“涨幅损失”就是25%,换句话说就是,如果有朋友在市场高点买入,未来要上涨25%才能回到您当时的买入价格。

总体来看,多伦多的楼市在今年的春季达到高峰,之后经历了非常快速的下跌,跌幅大约在15%到25%之间,从9月最新公布的数据来看,有些区域已经见底,但有几个区域还没有看到见底的迹象。
大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析(Brittney蒋蓓,原创)

 
1,列治文山:最高价出现在2017年4月,之后一路下跌至9月,近期能否止跌还不能看出;从最高的188万到现在的140万,相比于当时的188万,整整下跌了25.6%;相比于现在的140万,等于抹去了34.4%的涨幅;
 
2,万锦:最高价出现在今年2月的173万,8月132万见底;下跌了23.8%,31.2%的涨幅被抹去;
 
3,奥克维尔:最高价在3月的163万,6月见底131万,下跌了19.3%,相当于23.9%的涨幅被抹去;
 
4,旺市:最高价也是在今年3月,161万,7月创下新低127万,下跌了21.1%,相当于26.8%的涨幅被抹去;
 
5,密西沙加:最高价在今年3月125万,9月又有新低102万,下跌了18.4%,等于22.5%的涨幅被抹去;
 
6,奥罗拉:最高点在4月的148万,最低点在8月的114万,下跌了22.7%,相当于29.4%的涨幅被抹去;需要说明的是由于奥罗拉9月独立屋的价格涨幅巨大,但由于只有27套成交,所以145万的数据可能会有些失真,具体反弹情况有待观察;
 
7,伯灵顿:最高点在5月108万,7月见底92万,下跌了14.9%,相当于17.5%的涨幅被抹去;
 
8,新市:最高点在今年2月120万,一路跌至9月的89.5万,下跌25.6%,相当于34.4%的涨幅被抹去;

地区差异的原因分析:

       跌幅排行榜的并列第一是列治文山和新市,下跌约25%;
第二梯队的是万锦和奥罗拉,下跌约23%;
第三的是旺市,下跌21%;
第四是密西沙加和奥克维尔,下跌19%;
跌幅最小的是伯林顿,15%。
 
这个顺序,基本和各地区的华人所占的购房比例正相关,就是说购房比例中以华人为主的跌幅就大,本地人为主的跌幅就小,这个结果也符合大家的想象。
 
但同样是华人购房比例高的地区中,万锦的跌幅略微少于列治文山,也比列治文山提前反弹,个人猜测有可能是因为今年的高中排名结果比较好的原因,相反,列治文山今年的高中排名有些下滑,华人的学区房效应还是挺明显的。
 
荷顿区的奥克维尔和伯林顿见底较早,分别于6月和7月见底;而约克区的几个城市基本都还在下跌,到8、9月还不一定能见底;这个差异很可能是因为国内的外汇流出减少有关,以中国人为主的区域的价格支撑还是比较脆弱,但好处是,只要外部的政策宽松,就会迅速上涨。
整体房价下跌的原因分析:
 
1, 2017年的年初,中国外汇管制政策的突然变化,让很多人的购房计划提前,但偏偏在2、3月份是库存的低谷,极少的库存下又有突发的购房需求,造成了春季楼市在2、3月井喷,市场到4月已经力竭,技术上存在调整的需要;
 
2,从去年开始的中国楼市调控,冻结了房地产市场的流动性,国内的楼市资产无法变现;
 
3,加拿大本地银行的利率上调和贷款政策的持续收紧,现在已经不分是否新移民,贷款银行都要审核收入,而且对申报人提供的国内收入材料的审核也比较严格,这里阻挡了不少潜在买家;
 
4,政府在4月下旬出台的海外买家税,只是下跌的导火索,并不是楼市现在还在下调的主要动因,因为真正投机的海外买家并不多,有些虽然以海外买家的身份购房,但很多已经是移民申请在审批当中,或者是子女已经在本地留学,这些人只是把未来的需求提前了;
 
5,政府出台海外买家税的时机点很好,因为每年4、5、6月房源会大量上市,当时即使没有政策出台,房价也会在缓步调整,政府选择这个时间点放狠招,正好借力打力。
 大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析(Brittney蒋蓓,原创)

上图是从2010年至今的7年的独立屋的价格走势图,从图中可以看到列治文山和万锦的房价,是如何一步步从各区域中脱颖而出的。这两个是华人购房比例最高的两个地区,它们的快速上涨,和近些年国内外汇的大量流出有非常大的关系。

从长期来看,楼市肯定能跑赢通胀,但今后也很难复制今年春季的那种暴涨行情。很多国人总是用中国房价的上涨来想象加拿大,这有些不现实,因为中国在30多年的时间里实现了经济的快速起飞,全国平均工资的上涨超过40倍,楼市虽然有泡沫,但还是有实际收入作为支撑的。安省在2010年的最低时薪大约是10.25加币,现在也就11.6加币,在收入上涨如此之慢的情况下,政府很难容忍房价出现如此巨大的涨幅,所以也难怪加拿大政府会连续出重手调控楼市了。但房价上涨还是符合政府的利益,政府调控的目的不是长期打压房价,而是让房价的涨幅不至于造成民怨沸腾,至少控制在民怨能够容忍的限度里。相信通过这次暴涨的经历,多伦多老百姓对房价上涨的容忍度会有不少提高,这也为政府未来的楼市政策提供了比较宽松的舆论环境。

从2010年至今的房价走势图来看,在目前的阶段,个人感觉房价的调整已经接近尾声,楼市进入了平稳的步调,未来出现大跌和大涨的可能性都不大,但中长期来看,房价将会保持一个比较健康的稳步上涨的态势。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请保留作者信息)
 
Brittney蒋蓓
 
大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析(Brittney蒋蓓,原创)

大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析(Brittney蒋蓓,原创)
 
 
 
上传: Judy
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